Для конкретного заказчика

Заполняемость стандартной складской недвижимости упала, арендные ставки снизились. Девелоперы задумались о перепрофилировании этих объектов, о создании складов по схеме Built-to-suit, то есть под конкретного арендатора.

До 2009 года рынок складской недвижимости в России рос довольно активно. В Петербурге, по данным Knight Frank St. Petersburg, с 2006 по 2008 год складские площади классов А и В увеличились с 190 до 789 тыс. кв. метров. Подавляющее большинство возводимых объектов строились в расчете на транзитный потенциал Санкт-Петербурга. Это крупные стандартные спекулятивные комплексы, рассчитанные на логистических операторов. Своего пика арендные ставки достигли летом 2008 года, составив 140 долларов за квадратный метр складской площади. При этом объем незаполненных площадей на тот период не превышал 1,5–2%.

Кризис изменил ситуацию кардинально. К началу 2010 года заполняемость складских комплексов класса А упала до 60–65%. В самом сложном положении оказались склады, недавно введенные в эксплуатацию.
По словам старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Леонида ЗАХАРОВА, ставки аренды упали на 30–35%, а крупные сделки уступили место средним и мелким. Как заметила руководитель отдела индустриальной недвижимости Astera St. Petersburg Вера БОЙКОВА, сегодня спросом пользуются площади 1–3 тысячи квадратных метров, а зачастую и значительно меньшие. Проблема в том, что не всегда есть техническая возможность сделать такие небольшие «нарезки». Особенно это относится к комплексам класса А. Не всегда возможно и перепрофилирование складского объекта под торговые или выставочные цели.

Поиск причин

Почему возникла такая нестыковка спроса и предложения? Эксперты обращают внимание на то, что изменился сам арендатор. Вместо крупного логистического оператора основным клиентом стали представители ритейла. Это дистрибьюторы продуктов питания, одежды, бытовой техники. Желая сэкономить на услугах посредников, они в 2009 г. стали активно арендовать складские помещения напрямую у девелоперов. В результате по итогам года торговые компании обеспечили 48,1% спроса на этом рынке. Доля логистических операторов в структуре спроса на складские площади, по данным Colliers International, напротив снизилась с 47,2 до 9,6%. В результате в 2009 г. логистические операторы освободили 220 тысяч кв. м и, по прогнозам, съедут еще со 125 тысяч кв. м в I полугодии 2010 г.

Владислав ФАДЕЕВ, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга петербургского филиала GVA Sawyer, обратил внимание на тот факт, что в странах Западной Европы благодаря устойчивости логистических цепочек заполняемость складов в период кризиса сократилась всего на 2–3%.
Если бы у нас связи между участниками логистической цепочки были такими же устойчивыми, то проблемы миграции арендаторов и снижения заполняемости складов не возникло.
Обозначились и ошибки, связанные с местами дислокации складских объектов. Например, в Санкт-Петербурге ориентация на московское направление привела к тому, что большинство недавно введенных комплексов сосредоточены в южных районах города, вблизи порта, а на севере и востоке мегаполиса предложения складов практически отсутствуют.
По мнению Леонида Захарова, типовой гигантизм в логистике в нашем регионе себя не оправдал. «Он подходит для логистических компаний с большим грузооборотом, – считает эксперт. – В Москве, где идет переадресация, разделение грузов по потокам, это востребовано. Петербург же пока не занял роль российского распределительного центра». По словам Л. Захарова, склады нужно строить, учитывая региональную специфику. Необходимо также учитывать специфику хранения отдельных видов товаров, считает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International St. Petersburg Евгения ВАСИЛЬЕВА. Например, сегодня спрос на специализированные склады для хранения конкретных товарных групп остается неудовлетворенным.
С тем, что не под любую продукцию можно найти склад, согласен и генеральный директор компании «Стрек. Металлические изделия» Денис ВАСИЛЬЧУК. При этом он видит перспективы и для крупных логистических терминалов в связи с планами Петербурга стать транспортным узлом Северо-Запада. Специалисты, участвовавшие в «круглом столе» в пресс-центре «Строительного еженедельника», посоветовали девелоперам не увлекаться спекулятивными проектами, рассчитанными на среднестатистический спрос, а ориентироваться на конкретных арендаторов.

Плюсы и минусы

Примечательно, что на рождественском саммите ГУД в Санкт-Петербурге именно эта тема стала стержневой в разговоре о рынке складской недвижимости.
Очевидно, что девелоперы задумались о создании складов по схеме Built-to-suit, то есть под конкретного заказчика.
Данная схема строительства объектов недвижимости активно используется на Западе.
В России об этом задумывались лишь арендаторы, которым были необходимы нестандартные площади и особые условия. Например, для хранения крупногабаритных грузов, фармацевтической продукции, замороженных продуктов питания. В России механизм Built-to-suit применяется лишь частично. Стандартные склады доделываются под конкретного арендатора, но лишь изредка эти изменения носят кардинальный характер.

По словам генерального директора «ЭСПРО Менеджмент» Олега КОНОВАЛОВА, склады для хранения определенных групп товаров требуют дополнительных образований, отчуждений, которые не всегда возможно сделать на уже построенном комплексе.
В отличие от проектов Built-to-suit стандартные помещения для аренды уже построены. Да и ставки аренды сейчас снизились. Но есть плюсы и у проектов Built-to-suit. В долгосрочной перспективе схема Built-to-suit может оказаться более экономичной. Договоры аренды здесь заключаются на длительный срок – порядка 10–20 лет, при этом пересмотр ставки маловероятен. Облегчается и поиск финансирования, так как изначально сняты риски простоя площадей. Однако если арендатор вдруг станет не платежеспособным, нового арендатора в такой проект будет найти трудно. Поэтому фактор надежности компании-арендатора является естественным ограничителем для развития схемы Built-to-suit. Другой плюс – месторасположение таких объектов, они строятся там, где выгодно заказчику, что положительно отражается на логистике в целом.
В России примеров складских комплексов, построенных девелоперами под конкретных заказчиков, сегодня единицы. Например, «ЭСПРО Менеджмент» по схеме Built-to-suit реализует проект в Калуге по соседству с производством Volkswagen для компаний, производящих и поставляющих автокомпоненты.
По схеме Built-to-suit заключена крупнейшая в 2009 году сделка на рынке складской недвижимости. Российский БТЭ-ритейлер «Эльдорадо» арендовал 67,23 тысячи кв. м в складском комплексе «ПНК-Чехов» в Подмосковье. Технические параметры здания спроектированы с учетом специфических требований арендатора.

Наталья Соколова

23 складских объекта общей площадью 281 тыс. кв. м введено в эксплуатацию в 2009 году в Санкт-Петербурге.

КТТП согласовал заявки от еще 26 инвесторов, планирующих строительство складских комплексов.

(По данным Комитета по транспортно-транзитной политике Санкт-Петербурга)